Fatura para AirBnB: Como Passar Corretamente em Portugal

2026-04-26 · 10 min de leitura

Introdução: A Importância de Faturar Corretamente no AirBnB

O alojamento local tornou-se uma das atividades económicas mais populares em Portugal nos últimos anos. Milhares de portugueses utilizam plataformas como o AirBnB para rentabilizar os seus imóveis, seja como atividade principal ou como fonte de rendimento complementar.

No entanto, muitos anfitriões ainda têm dúvidas sobre como cumprir corretamente as suas obrigações fiscais, nomeadamente no que diz respeito à emissão de faturas. A questão "tenho de passar fatura para AirBnB?" é uma das mais frequentes entre quem inicia esta atividade.

A resposta curta é: sim, é obrigatório emitir fatura. Mas o processo envolve algumas especificidades que importa conhecer. Neste guia completo, vamos explicar-lhe tudo o que precisa de saber para faturar corretamente os seus rendimentos de AirBnB, cumprindo todas as obrigações legais perante a Autoridade Tributária.

Enquadramento Legal do Alojamento Local em Portugal

Antes de abordarmos a questão da faturação propriamente dita, é fundamental compreender o enquadramento legal da atividade de alojamento local em Portugal.

O Que é Considerado Alojamento Local?

O alojamento local corresponde à prestação de serviços de alojamento temporário a turistas, mediante remuneração. Esta atividade está regulamentada por legislação específica e requer o cumprimento de determinados requisitos legais.

Para exercer a atividade de alojamento local de forma legal, é necessário:

Registar o estabelecimento junto da Câmara Municipal competente
Obter o número de registo de alojamento local
Cumprir os requisitos de segurança e higiene aplicáveis
Registar a atividade nas Finanças com o CAE adequado
Cumprir todas as obrigações fiscais, incluindo a emissão de faturas

Registo da Atividade nas Finanças

Para poder emitir faturas relativas à atividade de alojamento local, é necessário estar registado nas Finanças com o código de atividade económica (CAE) correspondente.

O CAE mais comum para alojamento local é o 55201 - Alojamento mobilado para turistas. No entanto, existem outros códigos que podem ser aplicáveis dependendo do tipo específico de alojamento que oferece.

O registo pode ser feito:

Presencialmente num serviço de Finanças
Através do Portal das Finanças
Com o apoio de um contabilista certificado

Recomendamos que, em caso de dúvida sobre qual o CAE mais adequado à sua situação, consulte um contabilista certificado ou os serviços da Autoridade Tributária.

Obrigatoriedade de Emissão de Fatura

Porquê Emitir Fatura para Serviços de AirBnB?

A obrigatoriedade de emissão de fatura decorre do Código do IVA e aplica-se a todas as transmissões de bens e prestações de serviços realizadas em território nacional, independentemente da qualidade do adquirente.

Isto significa que, mesmo quando o hóspede é um particular que não solicita fatura, o anfitrião está obrigado a emiti-la. A fatura é o documento que comprova a operação realizada e serve de base para o apuramento dos impostos devidos.

Fatura ao Hóspede ou à Plataforma AirBnB?

Esta é uma das dúvidas mais comuns entre anfitriões. Afinal, a quem deve ser emitida a fatura?

A resposta depende do modelo de funcionamento:

Fatura ao hóspede: Na maioria dos casos, a fatura deve ser emitida em nome do hóspede que efetivamente usufruiu do alojamento. É ele o beneficiário final do serviço prestado.

Fatura à plataforma: Existe também a necessidade de considerar as comissões cobradas pela plataforma AirBnB, mas estas são faturadas pela própria plataforma ao anfitrião, e não o contrário.

É importante distinguir claramente:

O valor que recebe do hóspede (pelo qual deve emitir fatura)
A comissão que paga à plataforma (pela qual recebe fatura da AirBnB)

Como Emitir Fatura para AirBnB Passo a Passo

Vamos agora ao processo prático de emissão de fatura para os serviços de alojamento local prestados através do AirBnB.

Passo 1: Reunir a Informação Necessária

Antes de emitir a fatura, certifique-se de que tem toda a informação necessária:

Nome completo do hóspede
Morada (pode ser a morada do país de origem)
Número de identificação fiscal (se o hóspede for português ou tiver NIF português)
Para hóspedes estrangeiros: número de identificação fiscal do país de origem ou número de passaporte
Datas da estadia
Valor total do alojamento

Passo 2: Escolher o Tipo de Documento

Para a atividade de alojamento local, o documento a emitir é a fatura ou fatura-recibo.

A fatura-recibo é particularmente útil porque combina a fatura com o recibo de pagamento, simplificando o processo quando o pagamento é feito no momento da reserva (o que acontece habitualmente no AirBnB).

Passo 3: Preencher os Dados da Fatura

Uma fatura válida deve conter obrigatoriamente os seguintes elementos:

Identificação do emitente: Nome ou denominação social, morada e NIF
Identificação do adquirente: Nome, morada e NIF (quando aplicável)
Número da fatura: Sequencial e único
Data de emissão
Descrição do serviço: Por exemplo, "Serviço de alojamento local - [datas da estadia]"
Quantidade e preço unitário
Taxa de IVA aplicável (ou menção de isenção)
Valor total

Passo 4: Aplicar a Taxa de IVA Correta

A questão do IVA no alojamento local merece especial atenção, pois existem diferentes situações possíveis.

Regime de isenção do artigo 53.º do CIVA:

Se estiver enquadrado no regime de isenção previsto no artigo 53.º do Código do IVA (aplicável a sujeitos passivos com volume de negócios inferior ao limiar definido por lei), não liquidará IVA nas suas faturas. Neste caso, a fatura deve conter a menção "IVA - Regime de isenção do artigo 53.º do CIVA".

Regime normal de IVA:

Caso não esteja abrangido pela isenção, deverá liquidar IVA à taxa aplicável. A taxa de IVA para serviços de alojamento pode variar, pelo que recomendamos que confirme junto da Autoridade Tributária ou do seu contabilista qual a taxa aplicável à sua situação específica.

Nota importante: As regras fiscais podem sofrer alterações. Consulte sempre as informações mais atualizadas junto da AT ou de um profissional qualificado.

Passo 5: Comunicar a Fatura à Autoridade Tributária

Todas as faturas emitidas devem ser comunicadas à Autoridade Tributária. Se utilizar um programa de faturação certificado, esta comunicação é feita automaticamente através do ficheiro SAF-T.

A utilização de software de faturação certificado é obrigatória para a generalidade dos sujeitos passivos que exercem atividades empresariais, incluindo o alojamento local.

Utilizar um Programa de Faturação Certificado

Para cumprir corretamente as obrigações de faturação, é fundamental utilizar um programa de faturação certificado pela Autoridade Tributária.

Porquê Usar Software Certificado?

A utilização de software de faturação certificado oferece múltiplas vantagens:

Conformidade legal: Garante que as faturas cumprem todos os requisitos legais
Comunicação automática: Os dados são automaticamente comunicados à AT
Numeração sequencial: O sistema garante a correta sequência das faturas
Arquivo organizado: Todas as faturas ficam arquivadas digitalmente
Relatórios fiscais: Facilita a preparação das obrigações declarativas

O Konta como Solução para Anfitriões de AirBnB

O Konta é um programa de faturação certificado pela Autoridade Tributária Portuguesa, especialmente pensado para simplificar a vida de freelancers, PMEs e profissionais que gerem atividades como o alojamento local.

Com o Konta, pode:

Emitir faturas em segundos, a partir de qualquer dispositivo
Guardar os dados dos hóspedes frequentes para facilitar futuras emissões
Acompanhar os seus rendimentos em tempo real
Exportar relatórios para o seu contabilista
Garantir a comunicação automática à AT

Conheça todas as funcionalidades do Konta e descubra como pode simplificar a sua faturação de alojamento local.

Situações Especiais na Faturação de AirBnB

Hóspedes Estrangeiros

Quando o hóspede é estrangeiro e não possui NIF português, a fatura pode ser emitida com o número de identificação fiscal do país de origem ou, em alternativa, com o número de passaporte.

No campo do país, deve indicar o país de residência do hóspede. Esta informação é relevante para efeitos estatísticos e pode ter implicações em termos de IVA em determinadas situações.

Reservas com Vários Hóspedes

Quando uma reserva inclui vários hóspedes, a fatura deve ser emitida em nome da pessoa que efetuou a reserva, independentemente do número de pessoas que usufruíram do alojamento.

Cancelamentos e Reembolsos

Em caso de cancelamento de uma reserva para a qual já tenha sido emitida fatura, deve emitir uma nota de crédito para anular total ou parcialmente a fatura original.

O seu programa de faturação deve permitir a emissão de notas de crédito de forma simples, mantendo a rastreabilidade com a fatura original.

Serviços Adicionais

Se além do alojamento prestar serviços adicionais (como transfers, pequeno-almoço, experiências turísticas), estes podem ser incluídos na mesma fatura ou faturados separadamente, dependendo da sua organização e das taxas de IVA aplicáveis a cada serviço.

Prazos para Emissão de Faturas

A legislação fiscal portuguesa estabelece prazos para a emissão de faturas que devem ser respeitados.

Como regra geral, a fatura deve ser emitida no momento da prestação do serviço ou do recebimento do pagamento, consoante o que ocorrer primeiro.

No caso do AirBnB, em que o pagamento é habitualmente processado antes ou durante a estadia, a fatura deve ser emitida até à data do check-out, no máximo.

Recomendamos que estabeleça uma rotina de faturação, emitindo as faturas de forma sistemática para evitar atrasos e garantir o cumprimento dos prazos legais.

Organização e Arquivo das Faturas

Período de Conservação

As faturas e demais documentos fiscalmente relevantes devem ser conservados durante o prazo legal estabelecido. Este período pode variar, pelo que recomendamos que confirme junto do seu contabilista ou da Autoridade Tributária qual o prazo aplicável à sua situação.

Arquivo Digital vs. Físico

A legislação portuguesa permite o arquivo digital das faturas, desde que sejam garantidas as condições de integridade e autenticidade dos documentos.

Utilizar um programa de faturação como o Konta facilita este processo, uma vez que todas as faturas ficam automaticamente arquivadas na plataforma, acessíveis a qualquer momento.

Integração com a Contabilidade

Se trabalha com um contabilista certificado, é importante garantir uma boa articulação entre a sua faturação e o trabalho contabilístico.

Exportação de Dados

O seu programa de faturação deve permitir a exportação de dados em formatos compatíveis com os sistemas de contabilidade. O ficheiro SAF-T é o formato padrão em Portugal para este efeito.

Informação a Fornecer ao Contabilista

Além das faturas emitidas, o seu contabilista poderá necessitar de:

Comprovativos das comissões pagas ao AirBnB
Extratos bancários das contas onde recebe os pagamentos
Informação sobre despesas relacionadas com a atividade
Documentação relativa ao imóvel (contratos, seguros, etc.)

Mantenha uma organização rigorosa de toda esta documentação para facilitar o trabalho contabilístico e o cumprimento das obrigações fiscais.

Obrigações Fiscais Complementares

Além da emissão de faturas, a atividade de alojamento local implica outras obrigações fiscais que deve conhecer.

Declarações Periódicas

Dependendo do seu enquadramento fiscal, poderá ter de entregar declarações periódicas de IVA e/ou IRS. O seu contabilista poderá orientá-lo sobre as obrigações específicas aplicáveis ao seu caso.

Taxas Municipais

Alguns municípios portugueses aplicam taxas turísticas que devem ser cobradas aos hóspedes e entregues à respetiva Câmara Municipal. Informe-se junto do seu município sobre a existência e os procedimentos relativos a estas taxas.

Contribuições para a Segurança Social

Consoante o seu enquadramento, poderá ter obrigações contributivas perante a Segurança Social. Esta matéria depende de vários fatores, incluindo se a atividade de alojamento local é a sua atividade principal ou secundária.

Erros Comuns a Evitar

Na nossa experiência, existem alguns erros frequentes que os anfitriões cometem em matéria de faturação:

Não emitir fatura: Alguns anfitriões assumem incorretamente que não precisam de faturar quando o hóspede não solicita
Faturar valores incorretos: A fatura deve refletir o valor total do alojamento, não o valor líquido após comissões
Usar software não certificado: Apenas programas certificados pela AT garantem o cumprimento de todos os requisitos legais
Não comunicar as faturas: Todas as faturas devem ser comunicadas à AT nos prazos legais
Misturar atividades: Se tem outras atividades além do alojamento local, mantenha a faturação organizada e separada

Conclusão: Faturação Correta é Sinónimo de Tranquilidade

Emitir faturas corretamente para a sua atividade de AirBnB não é apenas uma obrigação legal — é também uma forma de gerir profissionalmente o seu negócio e evitar problemas futuros com a Autoridade Tributária.

Com as ferramentas certas e alguma organização, o processo de faturação torna-se simples e rápido, permitindo-lhe concentrar-se no que realmente importa: proporcionar excelentes experiências aos seus hóspedes.

Lembre-se sempre de que, em caso de dúvida sobre questões fiscais específicas, deve consultar a Autoridade Tributária ou um contabilista certificado. As situações individuais podem ter particularidades que requerem análise profissional.

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Está pronto para simplificar a faturação da sua atividade de alojamento local? O Konta é a solução ideal para anfitriões de AirBnB que querem cumprir todas as obrigações fiscais sem complicações.

Com uma interface intuitiva, emissão de faturas em segundos e comunicação automática à Autoridade Tributária, o Konta permite-lhe gerir a sua faturação de forma profissional e sem stress.

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