Simulador de IMT e Imposto do Selo 2026 na compra de casa
Em 2026, a compra de habitação própria e permanente está isenta de IMT até 106 346 € e paga taxas progressivas até 8 % acima disso; a partir de 660 982 € aplica-se uma taxa única de 6 % e acima de 1 150 853 € de 7,5 % (artigo 17.º do CIMT, redação da Lei n.º 73-A/2025). Jovens até 35 anos na primeira habitação estão isentos até 330 539 €. O Imposto do Selo é de 0,8 % sobre o valor (verba 1.1 da Tabela Geral).
Tabela de IMT 2026: habitação própria e permanente
| Valor (€) | Taxa marginal | Taxa média |
|---|---|---|
| Até 106 346 | 0 % | 0 % |
| De mais de 106 346 até 145 470 | 2 % | 0,5379 % |
| De mais de 145 470 até 198 347 | 5 % | 1,7274 % |
| De mais de 198 347 até 330 539 | 7 % | 3,8361 % |
| De mais de 330 539 até 660 982 | 8 % | — |
| De mais de 660 982 até 1 150 853 | 6 % (taxa única) | |
| Superior a 1 150 853 | 7,5 % (taxa única) | |
Como se aplica a tabela
Acima do 1.º escalão, o valor divide-se em duas partes (artigo 17.º, n.º 3): até ao limite do maior escalão que cabe no valor aplica-se a taxa média desse escalão; ao excedente aplica-se a taxa marginal do escalão seguinte. Nos escalões de taxa única, a taxa aplica-se a todo o valor.
Exemplo ilustrativo. Habitação própria e permanente de 250 000 €: 198 347 € × 1,7274 % = 3 426,25 € e (250 000 − 198 347) € × 7 % = 3 615,71 €. IMT = 7 041,96 €. Imposto do Selo = 250 000 € × 0,8 % = 2 000 €.
Habitação secundária ou para arrendar
A alínea c) tem os mesmos limites até 330 539 €, mas começa em 1 % logo no primeiro escalão (sem isenção), a taxa de 8 % vai até 633 931 € e a partir daí aplica-se a taxa única de 6 % (7,5 % acima de 1 150 853 €).
Quem paga 10 %
A taxa é sempre de 10 %, sem isenções nem reduções, quando o comprador que não seja pessoa singular tem domicílio fiscal num território com regime fiscal claramente mais favorável ou é dominado por uma entidade nessa situação (artigo 17.º, n.os 4 e 7). O simulador não cobre esse caso.
Perguntas frequentes
Sobre que valor se paga o IMT?
Sobre o maior de dois valores: o valor do contrato ou o valor patrimonial tributário do imóvel (artigo 12.º, n.º 1, do CIMT).
Até que valor está isenta de IMT a habitação própria e permanente?
Até 106 346 € em 2026, o limite do 1.º escalão da alínea a) do n.º 1 do artigo 17.º do CIMT (isenção do n.º 1 do artigo 9.º).
Como funciona o IMT Jovem?
Quem tem 35 anos ou menos, não é dependente no IRS e não teve imóvel habitacional nos três anos anteriores está isento de IMT na primeira compra de habitação própria e permanente até 330 539 €. Acima desse valor aplica-se a tabela da alínea b) do artigo 17.º. No Imposto do Selo há uma dedução até ao valor da verba 1.1 aplicada a 330 539 €.
Qual é a taxa de IMT de um terreno ou loja?
Prédios rústicos pagam 5 % e outros prédios urbanos (comércio, serviços, terrenos para construção) e outras aquisições onerosas pagam 6,5 % (artigo 17.º, n.º 1, alíneas d) e e)).
O Imposto do Selo também tem isenção jovem?
Sim. O artigo 7.º-A do Código do Imposto do Selo dá às aquisições abrangidas pelo IMT Jovem uma dedução à coleta da verba 1.1, com o limite de 0,8 % de 330 539 €.
Fontes oficiais
- Código do IMT, artigo 17.º — Taxas (redação da Lei n.º 73-A/2025)
- Código do IMT, artigo 9.º — Isenção na aquisição para habitação
- Código do IMT, artigo 12.º — Valor tributável
- Tabela Geral do Imposto do Selo
- Código do Imposto do Selo, artigo 7.º-A — Aquisições de imóveis por jovens
Simulação informativa com as regras gerais em vigor em 2026. Não substitui a liquidação feita pela AT ou pela Segurança Social nem o aconselhamento de um contabilista certificado.