Recibo de renda: como emitir e passar nas Finanças, passo a passo

Para passar (emitir) um recibo de renda, entre no Portal das Finanças com as credenciais do senhorio, abra o serviço Recibo de Renda Eletrónico, escolha o contrato e indique o período a que a renda respeita e a data do recebimento; o valor comunicado no contrato aparece por defeito e pode ser alterado. Segundo a AT, o recibo emite-se no momento do recebimento da renda, mesmo que seja caução ou adiantamento: um recibo por cada importância recebida (art. 115.º, n.º 5, do CIRS). Quem está dispensado do recibo eletrónico, por exemplo por ter 65 anos ou mais, declara as rendas na Modelo 44 até ao fim de fevereiro.

Revisto em 8 de novembro de 2026, contra as páginas de apoio do Portal das Finanças e o Código do IRS.

O resto deste texto assume que já conhece o regime do arrendamento. Fica o que interessa na prática: os dados de que precisa, a sequência no Portal, os erros que fazem repetir a emissão e como preparar dezenas de recibos por mês sem uma folha de cálculo por cliente. As indicações refletem o Portal das Finanças a 23 de setembro de 2026. Os menus mudam com alguma frequência, por isso confirme sempre o caminho exato no momento da emissão.

O que deve ter à mão antes de emitir o recibo

O recibo é associado a um contrato comunicado à AT. Sem essa associação, o Portal não deixa avançar. Antes de começar, confirme:

• NIF do senhorio e NIF do inquilino, sem gralhas;
• identificação do contrato de arrendamento comunicado à AT;
• imóvel a que o contrato se refere (artigo matricial ou fração);
• período a que a renda diz respeito;
• valor efetivamente recebido e data do recebimento;
• existência de retenção na fonte, quando o inquilino é uma entidade obrigada a reter.

Se o imóvel tem vários comproprietários, veja como o contrato identifica os senhorios antes de emitir. É essa identificação que determina quem emite e por que valor.

Como emitir recibo de renda no Portal das Finanças, passo a passo

1. Autentique-se no Portal das Finanças com as credenciais do senhorio, ou com as suas, se tiver representação.
2. Abra o serviço Recibo de Renda Eletrónico, na área de arrendamento, onde aparece a lista de contratos.
3. Selecione o contrato correspondente ao imóvel e ao inquilino.
4. Indique o período a que a renda respeita e a data do recebimento. O valor comunicado no contrato aparece por defeito e pode ser alterado. Se houver retenção na fonte, o valor retido tem de constar.
5. Confirme os dados e emita. Guarde o comprovativo e envie o recibo ao inquilino.

O recibo reporta-se ao recebimento. Em rendas pagas fora de prazo, confirme no Portal como tratar o período e a data. A caução não é uma renda, mas o formulário do Portal pergunta a que título foi recebida a importância (renda, caução ou adiantamento): uma caução emite-se num recibo próprio, com esse título, e não junto com a renda do mês.

Porque é que o recibo importa para além da quitação

O inquilino tem direito a quitação, nos termos do artigo 787.º do Código Civil. Na prática, o recibo eletrónico é também o documento a que o inquilino recorre para a dedução de encargos com imóveis prevista no artigo 78.º-E do CIRS. Do lado do senhorio, os rendimentos prediais declaram-se no Anexo F do Modelo 3. Os prazos de entrega estão no calendário fiscal 2026, com a ressalva de que devem ser confirmados no Portal das Finanças para o ano em causa.

Quando se passa o recibo de renda e quem está dispensado

Segundo a AT, os senhorios têm de emitir o recibo no momento do recebimento da renda, ainda que a título de caução ou adiantamento. A base legal é o art. 115.º, n.º 5, alínea a), do CIRS: recibo de quitação, em modelo oficial, de todas as importâncias recebidas dos inquilinos.

Estão dispensados do recibo eletrónico os titulares dos contratos que:

• tenham 65 anos ou mais a 31 de dezembro do ano anterior;
• recebam rendas de contratos do regime do arrendamento rural;
• cumulativamente, não tenham nem estejam obrigados a ter caixa postal eletrónica e não tenham recebido, no ano anterior, rendas acima de duas vezes o IAS (ou, sem rendas no ano anterior, não prevejam recebê-las acima desse valor).

Quem está dispensado e não opta pelo recibo eletrónico entrega a Modelo 44, por via eletrónica, até ao fim de fevereiro do ano seguinte; em 2026, por o dia 28 calhar a um sábado, o prazo foi 2 de março. Mais pormenores em recibo de renda eletrónico: quem emite e dispensas, com a página da AT sobre recibos de renda.

Recibo de renda em papel

Para quem está dispensado, a obrigação fiscal cumpre-se com a Modelo 44 e não com o recibo eletrónico. O inquilino continua a ter direito a quitação (art. 787.º do Código Civil), que pode ser dada num recibo em papel. Quem não está dispensado emite o recibo no Portal das Finanças. A Modelo 44, essa, não tem versão em papel: a AT diz que se entrega exclusivamente por via eletrónica no Portal das Finanças, também por quem tem 65 anos ou mais (Portaria n.º 2/2024, art. 2.º, n.º 2). Quem não consegue submeter pode autorizar um terceiro no Portal ou pedir ajuda no e-Balcão, pelo telefone 217 206 707 ou num serviço de finanças.

Exemplo

A renda de novembro de 2026 de um T2 é de 750 € e o inquilino transfere-a a 2 de novembro. O senhorio, que não está dispensado, emite nesse dia o recibo eletrónico, com o período de novembro e a data de recebimento 2 de novembro de 2026. Se, ao assinar um contrato novo, receber 1 500 € de caução, emite um recibo próprio com o título «caução», separado do recibo da primeira renda.

Erros que obrigam a anular e emitir de novo

Os mais frequentes num gabinete são sempre os mesmos:

• NIF do inquilino trocado ou desatualizado depois de uma cessão da posição contratual;
• período errado, sobretudo quando a renda é paga no mês anterior ao de referência;
• valor que inclui despesas de condomínio ou outros acertos que não são renda;
• recibo emitido em duplicado, porque dois membros da equipa trataram do mesmo cliente;
• recibo em falta num mês, só descoberto na altura do IRS.

O Portal permite anular e corrigir, mas cada correção custa tempo e, se o inquilino já usou o recibo, pode obrigá-lo a acertar a sua própria declaração. Consulte no Portal as condições de anulação em vigor. Se o Portal recusar a emissão e não for claro porquê, coloque a questão à AT no e-Balcão.

O problema muda de escala num gabinete

Um senhorio com um arrendamento emite doze recibos por ano. Um gabinete com vinte contratos de arrendamento entre os seus clientes emite 240. O trabalho não está no clique no Portal. Está em saber, a cada mês, que renda já foi recebida, que recibo já foi emitido e qual falta. É o tipo de controlo que fica espalhado por folhas de cálculo e e-mails, como se descreve em software para contabilistas: o que deve preparar e o que só a si compete. E os mesmos clientes têm, no mesmo mês, a comunicação das faturas pelo SAF-T até ao dia 5 e a DMR até ao dia 10.

Como o Konta resolve isto

O Konta é software português para contabilistas certificados e gabinetes. Emite os recibos de renda eletrónicos dos clientes senhorios no próprio Portal das Finanças, com as credenciais de cada cliente: um a um, em lote ou automaticamente num dia do mês escolhido por contrato. Depois de cada emissão guarda o PDF na ficha do cliente e envia-o aos inquilinos por email e, se estiver ligado, por WhatsApp. Se o Portal falhar, volta a tentar durante 48 horas.

O que continua a ser decisão sua: que contratos são automáticos e em que dia, o mês do primeiro recibo de cada contrato (o Konta mostra antes os recibos que já existem na AT) e os valores de rendas pagas adiantadas ou em atraso.

A utilização resume-se a três passos:

1. Importe da AT os imóveis, contratos e recibos de cada cliente ("Importar da AT"), ou crie-os no Konta.
2. Emita o recibo do mês em lote ("Gerar Recibos do Mês" e "Emitir todos os pendentes") ou ative "Tornar recorrente" no contrato e escolha o dia de emissão.
3. Confira na lista de cada cliente os recibos emitidos e enviados; os que falharam ficam assinalados.

Os pormenores, com imagens, estão em Recibos de renda automáticos no Konta; o que mais pode ficar automático em cada cliente está em automações por cliente. Para estimar o IRS das rendas do senhorio, use a calculadora de IRS das rendas.

Os preços são publicados e sem IVA, e todas as funcionalidades estão em todos os planos. Só muda o número de clientes: Solo, 12,50 € por mês até 15 clientes; Início, 17 € até 30; Essencial, 26 € até 50; Gabinete, 35 € até 100; Escritório, 53 € até 150; Escritório+, 62 € até 200 clientes, com +9 € por cada 50 clientes a mais. Os preços são por gabinete e não por utilizador. Pagando ao trimestre há 5% de desconto, ao semestre 10%, e pagando ao ano ficam dois meses gratuitos. Se quer avaliar com critério antes de decidir, o guia como testar um programa com três clientes reais aplica-se diretamente.

Comparação: Portal, folha de cálculo ou software

Opção	Onde é mais forte	Onde falha
Só o Portal das Finanças	É o local onde o recibo eletrónico é emitido. Suficiente para um ou dois contratos.	Não tem visão por cliente nem alerta de recibos em falta.
Folha de cálculo	Flexível e sem custo adicional.	Depende de disciplina manual e não liga ao calendário nem à ficha fiscal.
Konta	Emite no Portal das Finanças um a um, em lote ou automaticamente num dia do mês, e envia o recibo ao inquilino. Contratos e prazos no mesmo sítio, por cliente.	Precisa das credenciais do Portal de cada cliente. Para poucos contratos, pode ser mais do que precisa.

Se só trata os arrendamentos de dois ou três clientes, o Portal e uma folha bem mantida podem chegar. O ganho do Konta aparece quando o volume passa a exigir controlo mensal por cliente.

Perguntas Frequentes

Quem pode emitir recibo de renda?

O senhorio emite o recibo de renda no Portal das Finanças, por cada renda recebida. O contabilista certificado pode fazê-lo em seu nome se tiver poderes de representação atribuídos no Portal. O contrato tem de estar comunicado à AT.

Onde se emite o recibo de renda eletrónico?

Emite-se no Portal das Finanças, na área de arrendamento, selecionando o contrato, o período e o valor recebido. Um programa como o Konta faz essa mesma emissão no Portal por si, com as credenciais do cliente; o recibo fica igual ao emitido à mão.

É preciso emitir recibo de renda todos os meses?

É emitido um recibo por cada renda recebida, pelo que o ritmo acompanha a periodicidade do pagamento. Em rendas pagas fora do prazo, confirme no Portal como tratar o período e a data de recebimento.

Posso corrigir um recibo de renda emitido com erro?

Sim, o Portal permite anular e emitir novamente. Como o recibo é usado pelo inquilino na sua declaração, convém corrigir cedo. Consulte no Portal as condições de anulação em vigor.

Quando tenho de passar o recibo de renda?

No momento do recebimento da renda, segundo a AT: um recibo por cada importância recebida, incluindo caução e adiantamentos.

Quem está dispensado de passar recibo de renda eletrónico?

Os senhorios com 65 anos ou mais a 31 de dezembro do ano anterior, os que recebem rendas do arrendamento rural e os que, cumulativamente, não têm nem estão obrigados a ter caixa postal eletrónica e receberam no ano anterior rendas até duas vezes o IAS. Declaram as rendas na Modelo 44 até ao fim de fevereiro.

Posso passar recibo de renda em papel?

Para efeitos fiscais, só quem está dispensado do recibo eletrónico; nesse caso as rendas declaram-se na Modelo 44, que se entrega só pela internet, no Portal das Finanças (não há Modelo 44 em papel). Quem não está dispensado emite o recibo no Portal das Finanças.

Como se passa o recibo de uma caução ou de um adiantamento?

No mesmo serviço do Portal: ao emitir, indica-se se a importância é renda, caução ou adiantamento. A caução tem recibo próprio, separado da renda do mês.

É possível emitir os recibos de renda automaticamente?

Sim, com um programa que emita no Portal das Finanças com as credenciais do senhorio. No Konta, cada contrato pode ficar com emissão automática num dia do mês: nesse dia o recibo é emitido no Portal, o PDF fica guardado e é enviado ao inquilino por email (e por WhatsApp, se estiver ligado). O primeiro recibo de cada contrato escolhe-se sempre à mão e os recibos em papel (Modelo 44) nunca são emitidos. Veja como funciona em recibos de renda automáticos.

Próximo passo

Se já tem arrendamentos na carteira, escolha um cliente com vários contratos e registe-o no Konta. Importe os contratos da AT, emita os recibos do próximo mês em lote (ou deixe-os automáticos) e confira-os no Portal. O primeiro mês é grátis e sem cartão: experimentar o Konta.