Comunicar contrato de arrendamento às Finanças: prazo e passos

Quem tem de comunicar o contrato e o que se comunica

A obrigação está no artigo 60.º do Código do Imposto do Selo (CIS). Os locadores e sublocadores comunicam à AT os contratos de arrendamento, os subarrendamentos e as respetivas promessas, bem como as suas alterações e a cessação.

Na prática, o senhorio comunica três momentos:

• a celebração do contrato (ou do subarrendamento);
• as alterações ao contrato;
• a cessação.

Se o senhorio não comunicar, o inquilino (ou subarrendatário) pode fazê-lo, em declaração de modelo oficial, nos prazos e termos fixados por portaria. A comunicação considera-se submetida no serviço de finanças da área da situação do prédio.

As regras atuais aplicam-se aos contratos com início a partir de 1 de abril de 2015, data de efeitos da Lei n.º 82-B/2014. Quem celebrou o contrato antes dessa data e pagou o Imposto do Selo em tempo não tem de o registar de novo. As alterações e a cessação desses contratos já têm de ser comunicadas no Portal.

Qual é o prazo para comunicar o contrato de arrendamento?

A comunicação é feita até ao fim do mês seguinte ao do início do arrendamento. O mesmo ponto de partida vale para cada evento:

Prazo de comunicação por tipo de evento (artigo 60.º do CIS)

Evento	O prazo conta a partir de
Arrendamento ou subarrendamento	Início do arrendamento ou do subarrendamento
Promessa de arrendamento	Disponibilização do bem locado
Alteração	Ocorrência da alteração
Cessação	Cessação do contrato

A armadilha mais comum é a promessa. Uma promessa de arrendamento só é comunicável quando seguida da entrega do imóvel. É essa disponibilização que dispara o prazo.

Quanto é o Imposto do Selo sobre o arrendamento?

O arrendamento e o subarrendamento estão na verba 2 da Tabela Geral do Imposto do Selo. A taxa é de 10%, aplicada à renda de um mês. Para arrendamentos por períodos inferiores a um mês, sem possibilidade de renovação ou prorrogação, aplica-se ao valor da renda estipulado para o período da sua duração.

• Sujeito passivo: o locador e o sublocador. Havendo vários locadores, é sujeito passivo quem apresentar a declaração, ou o primeiro identificado nela quando é apresentada por terceiro autorizado. Cada locador responde, nos termos gerais, pelo incumprimento da obrigação declarativa.
• Liquidação: é feita pela AT com base na declaração. O senhorio não calcula o imposto.
• Pagamento: a nota de cobrança é emitida após a comunicação e paga dentro do mesmo prazo da comunicação.
• Rendas diferenciadas: o imposto incide sobre a renda mais elevada do contrato, ainda que só entre em vigor mais tarde.
• Vários senhorios: há uma única liquidação e um único documento de cobrança, em nome de quem comunica o contrato.
• Aumento de renda: se a alteração implicar aumento, a nota de cobrança é de 10% do valor do aumento.

Para mais contexto sobre o imposto, veja o glossário do Imposto do Selo.

Como comunicar o contrato no Portal das Finanças (passos)

1. Autentique-se no Portal das Finanças com a senha pessoal.
2. Aceda a Contratos > Comunicar contrato.
3. Preencha a modelo 2: identifique o locador (com a quota-parte), o inquilino, o imóvel e as condições do contrato.
4. Submeta a declaração. No momento da submissão, o imposto é liquidado e é emitido o documento de cobrança.
5. Pague o documento de cobrança até ao fim do mês seguinte ao do início do arrendamento.

Se o imóvel for de vários comproprietários e só um arrenda a sua parte, identifique apenas esse comproprietário como locador. O Portal pré-preenche a lista completa de comproprietários, por isso tem de remover os restantes. Indique 1/1 como quota-parte se esse locador recebe a totalidade da renda. No descritivo do imóvel, identifique a parte arrendada.

Quem pode entregar a modelo 2 num serviço de finanças

A regra é a entrega pela internet. Podem optar por um serviço de finanças os locadores e sublocadores que cumpram, cumulativamente, estes requisitos:

• não possuírem, nem estarem obrigados a possuir, caixa postal eletrónica, nos termos do artigo 19.º da Lei Geral Tributária;
• não terem auferido, no ano anterior, rendimentos da categoria F acima de duas vezes o valor do IAS (ou, sem esses rendimentos, preverem rendas até esse limite). Consulte o valor do IAS em vigor.

Podem também optar por um serviço de finanças os locadores e sublocadores que, a 31 de dezembro do ano anterior, tenham 65 anos ou mais.

Situações especiais

• Herança indivisa: o locador é a herança, representada pelo cabeça de casal. O NIF da herança consta como locador e os herdeiros não constam. O cabeça de casal precisa de senha de acesso para o NIF da herança.
• Parte comum de prédio em propriedade horizontal: o locador é o condomínio, representado pelo administrador. Este deve ir previamente a um serviço de finanças com a ata que lhe confere poderes, para que a autorização seja registada.
• Comodato: o contrato de comodato não está sujeito à comunicação do artigo 60.º do CIS.
• Locador que não consta como proprietário na matriz (por exemplo, arrendamento na sequência de comodato ou de leasing): o Portal só aceita o proprietário da matriz. A comunicação faz-se preferencialmente pelo e-Balcão, com os contratos em anexo.
• Arrendamento rural (Decreto-Lei n.º 294/2009): não se comunica no Portal. Entrega-se no serviço de finanças competente, no prazo de 30 dias após a celebração, com o original do contrato, e está isento de Imposto do Selo.

Os contratos de longa duração têm uma comunicação própria. Veja o guia sobre contratos de arrendamento de longa duração.

Como comunicar uma alteração ao contrato

A alteração comunica-se até ao final do mês seguinte ao da ocorrência, no Portal, em Contratos > Comunicar Alteração. Para alterar a renda, selecione o contrato, indique a data a partir da qual a nova renda vigora e o novo valor.

Há alterações que o Portal não permite. A mudança de senhorio, inquilino, imóvel ou tipo de contrato exige a modelo 2, no e-Balcão (IMT/IS/IUC > I. Selo > Arrendamento-Selo Contrato) ou num serviço de finanças. O mesmo vale para a alteração de locador por falecimento ou aquisição do imóvel, de locatário por falecimento e da morada do imóvel.

Com vários locadores, só o declarante do contrato pode comunicar a alteração no Portal. Se não puder, qualquer locador pode fazê-lo, preferencialmente pelo e-Balcão.

Atualização legal da renda: a simples atualização por imposição legal não tem de ser comunicada e pode ser feita diretamente no recibo de renda eletrónico. Um aumento acordado entre as partes já tem de ser comunicado, e gera Imposto do Selo sobre o aumento. Pode também comunicar a atualização legal se quiser os recibos pré-preenchidos com o novo valor.

Como comunicar a cessação do contrato

A cessação comunica-se até ao fim do mês seguinte ao da cessação, no Portal, em Comunicar Cessação. Selecione o contrato, clique em Cessar e indique a data em que o contrato terminou. Aplica-se também aos contratos anteriores a 1 de abril de 2015.

Quem está dispensado de comunicar no Portal pode pedir a cessação num serviço de finanças ou Loja do Cidadão, ou pelo e-Balcão, anexando a modelo 2 preenchida.

Registei o contrato com erros. Posso anulá-lo?

Sim, em Consultar contrato, selecionando o contrato e a opção Anular. Não é possível anular contratos com recibos emitidos. Neste caso, anule primeiro os recibos.

O que conferir antes de submeter

• Data de início do contrato e fim do mês seguinte, que é o prazo da comunicação e do pagamento.
• Locadores e quotas-partes (comproprietários, cônjuges, herança, condomínio).
• Renda mais elevada do contrato, se houver rendas diferenciadas, porque é sobre ela que se calcula o selo.
• Contratos já comunicados: o registo no Portal facilita a emissão eletrónica dos recibos de renda. Para rendas sem recibo eletrónico, veja o Modelo 44.

Os recibos de renda alimentam o IRS do senhorio. Veja o Anexo F do IRS e a calculadora de IRS sobre rendas.

Como o Konta ajuda neste tema

O Konta mantém, na ficha de cada cliente, os imóveis, os inquilinos e os contratos de arrendamento. Emite no Portal das Finanças, por ordem do contabilista, os recibos de renda, um a um, em lote ou automaticamente num dia do mês. O Konta não entrega declarações à AT: a submissão da modelo 2 e o pagamento do Imposto do Selo fazem-se no Portal, como descrito acima.