Isenção de IMI: quem tem direito, prazos e como pedir em 2026

Existe isenção de IMI para a primeira habitação?

A lei não fala em "primeira habitação". O art. 46.º do EBF exige que o prédio seja habitação própria e permanente do sujeito passivo ou do seu agregado familiar. Por isso, a isenção pode ser reconhecida duas vezes ao mesmo sujeito passivo ou agregado.

Há três isenções que respondem à maioria das pesquisas sobre este tema:

• Habitação própria e permanente (art. 46.º do EBF): temporária, por três anos.
• Baixos rendimentos (art. 11.º-A do CIMI): automática e renovada anualmente.
• Reabilitação urbana (art. 45.º do EBF): temporária, depende de reconhecimento da câmara municipal.

Para pagar o imposto quando não há isenção, veja o pagamento do IMI em 2026. O conceito está no glossário de IMI.

Isenção de IMI da habitação própria e permanente: requisitos (art. 46.º EBF)

Considera-se que há afetação à habitação própria e permanente se aí for fixado o domicílio fiscal (n.º 9). Confirme sempre a morada fiscal dos membros do agregado antes de pedir a isenção ou de a dar por garantida.

O que a isenção abrange

• Arrumos, despensas e garagens, ainda que fisicamente separados, se integrarem o mesmo edifício ou conjunto habitacional e forem usados exclusivamente pelo agregado como complemento da habitação isenta (n.º 2).
• Prédios ampliados ou melhorados: a isenção aproveita apenas ao VPT do acréscimo, mas os limites e o período calculam-se sobre o VPT total após as obras (n.º 4).
• Arrendamento: na primeira transmissão, a parte destinada a arrendamento para habitação permanente do inquilino também é isenta, e o período começa na data do primeiro contrato (n.º 3).
• Emigrantes: podem beneficiar, exceto quanto ao prazo de afetação do imóvel (n.º 13).

Quando a isenção não se aplica

Não se aplica a prédios adquiridos, construídos, ampliados ou melhorados por entidades com domicílio em país, território ou região com regime fiscal claramente mais favorável, constantes de lista aprovada por portaria (n.º 10).

Prazo para pedir a isenção de IMI: seis meses e 60 dias

O n.º 1 do art. 46.º fixa dois prazos encadeados:

1. O prédio tem de ser efetivamente afeto à habitação em seis meses após a aquisição ou a conclusão da construção, ampliação ou melhoramentos.
2. O pedido de isenção entrega-se até ao termo dos 60 dias subsequentes a esse prazo.

A exceção é a aquisição onerosa. Nesses casos a isenção é automática, com base nos elementos de que a AT disponha (n.º 6, alínea a). Nos demais casos, como construção, ampliação ou melhoramento, é reconhecida pelo chefe do serviço de finanças da área do prédio, em requerimento devidamente instruído (n.º 6, alínea b).

E se o pedido ou a afetação forem tardios?

Segundo o n.º 7, a isenção começa no ano da afetação ou do pedido, conforme o caso. Termina, porém, no ano em que terminaria se os prazos tivessem sido cumpridos. Perde-se, portanto, o tempo de atraso. A isenção não se prolonga para compensar.

Quantas vezes se pode usar?

Só pode ser reconhecida duas vezes ao mesmo sujeito passivo ou agregado familiar (n.º 11). A isenção do n.º 3, para arrendamento, pode ser reconhecida por cada prédio ou fração autónoma (n.º 12).

Quanto tempo dura e como se prorroga?

O período é de três anos. A prorrogação por mais dois depende de deliberação da assembleia municipal, comunicada à AT por transmissão eletrónica de dados até 31 de dezembro, para vigorar no ano seguinte. A prorrogação não é um direito do contribuinte: confirme se o município deliberou.

A Lei n.º 56/2023 tem uma norma transitória no seu art. 51.º. Para prédios cuja construção, ampliação, melhoramento ou aquisição ocorreu em 2022, ou que já beneficiavam da isenção em 2022, os anos já decorridos são deduzidos ao período. Em processos antigos, verifique o ano de início.

Isenção de IMI por baixos rendimentos: art. 48.º do EBF ou art. 11.º-A do CIMI?

O art. 48.º do EBF ("Prédios de reduzido valor patrimonial de sujeitos passivos de baixos rendimentos") foi revogado pelo art. 215.º da Lei n.º 7-A/2016. A regra atual está no art. 11.º-A do CIMI, com a redação da Lei n.º 82/2023, aplicável aos factos tributários de IMI de 2023 e seguintes.

Ficam isentos os prédios rústicos e o prédio urbano destinado a habitação própria e permanente, efetivamente afeto a esse fim, se:

• o rendimento bruto total do agregado familiar não for superior a 2,3 vezes o valor de 14 IAS; e
• o VPT global de todos os prédios rústicos e urbanos do agregado não exceder 10 vezes o valor de 14 IAS.

Os rendimentos considerados são os do ano anterior ao da isenção. O rendimento é apurado individualmente se, no ano da isenção, o sujeito passivo já não integrar esse agregado. Em compropriedade, conta o VPT proporcional à quota do sujeito passivo e dos membros do agregado.

Não use os valores em euros que ainda aparecem nas FAQ da AT sobre este tema: baseiam-se em legislação de anos anteriores.

É preciso pedir?

Não. A isenção é automática, reconhecida oficiosamente e com periodicidade anual pela AT, a partir da data de aquisição ou da verificação dos pressupostos. Não abrange prédios de sujeitos passivos não residentes.

Há três armadilhas para quem acompanha clientes:

• O não cumprimento atempado das obrigações declarativas de IRS e de IMI, pelo sujeito passivo ou por membros do agregado, determina a não atribuição da isenção (n.º 5).
• Quem, a 31 de dezembro, resida em lar de terceira idade, instituição de saúde ou no domicílio fiscal de certos familiares pode manter a isenção, se provar junto da AT que o prédio era a sua habitação própria e permanente (n.º 9).
• Em herança indivisa, a isenção aplica-se à quota-parte dos herdeiros identificados na matriz cujo agregado cumpra os pressupostos (n.º 10).

Isenção de IMI em prédios reabilitados (art. 45.º EBF)

Aplica-se a prédios urbanos ou frações concluídos há mais de 30 anos, ou localizados em áreas de reabilitação urbana, que cumpram cumulativamente:

• intervenção de reabilitação nos termos do Regime Jurídico da Reabilitação Urbana ou do regime excecional do Decreto-Lei n.º 53/2014;
• estado de conservação dois níveis acima do anterior e, no mínimo, nível bom, com cumprimento dos requisitos de eficiência energética e qualidade térmica aplicáveis.

A isenção de IMI dura três anos, a contar do ano, inclusive, da conclusão das obras. Pode ser renovada, a requerimento do proprietário, por mais cinco anos se o imóvel estiver afeto a arrendamento para habitação permanente ou a habitação própria e permanente. A prorrogação depende de deliberação da assembleia municipal.

O reconhecimento da intervenção deve ser requerido com a comunicação prévia ou o pedido de licença da operação urbanística. A câmara municipal, ou a entidade gestora da reabilitação urbana, comunica-o ao serviço de finanças em 20 dias, e este anula as liquidações e faz as restituições em 15 dias. O regime não é cumulativo com outros benefícios de idêntica natureza, mas pode optar-se pelo mais favorável. Para a taxa de IVA em obras, veja IVA a 6% nas obras.

Como pedir a isenção de IMI

1. Confirme se o pedido é necessário. Na aquisição onerosa (art. 46.º) e nos baixos rendimentos (art. 11.º-A do CIMI) a isenção é automática.
2. Reúna os elementos que provem o destino (domicílio fiscal), a data de conclusão das obras ou da aquisição e o rendimento do agregado.
3. Apresente o requerimento dirigido ao chefe do serviço de finanças da área do prédio, dentro dos 60 dias subsequentes aos seis meses de afetação. O formulário e o canal de entrega em vigor encontram-se no Portal das Finanças.
4. Acompanhe a decisão. A AT informa que a liquidação do IMI fica suspensa enquanto o pedido não for decidido, se o requerimento for apresentado a tempo e o valor declarado for inferior aos limites legais. Se o pedido for indeferido, aplicam-se os prazos de pagamento do art. 120.º do CIMI. Veja o artigo 120.º do CIMI explicado.

Para prédios arrendados, a AT indica nas suas FAQ um pedido em 60 dias a contar da celebração do contrato e a necessidade de não haver dívidas à administração tributária e à Segurança Social. Pode precisar de uma certidão de não dívida. Se o contrato ainda não foi comunicado, veja como comunicar o contrato de arrendamento.

O que acontece quando deixam de se verificar os requisitos?

Os benefícios do art. 46.º cessam logo que deixem de se verificar os pressupostos. O contribuinte tem de cumprir o n.º 1 do art. 13.º do CIMI, ou seja, declarar a alteração. Segundo a AT, a declaração faz-se em qualquer serviço de finanças, em 30 dias após o evento, salvo se este for de conhecimento oficioso. Uma mudança de domicílio fiscal é o caso mais comum.

A isenção de IMI não afasta o AIMI: confirme o adicional ao IMI quando o cliente tem vários imóveis.