Artigo 2.º do CIMT: incidência objetiva e territorial explicado

O que diz o n.º 1: a regra geral

O IMT incide sobre as transmissões, a título oneroso, do direito de propriedade ou de figuras parcelares desse direito, sobre bens imóveis situados no território nacional.

Há, por isso, três condições: uma transmissão, um pagamento ou contrapartida (título oneroso) e um imóvel em Portugal. Uma doação não é uma transmissão onerosa. Um imóvel no estrangeiro fica fora da incidência territorial.

Esta página resume o texto do artigo 2.º do CIMT, consultável na versão do Portal das Finanças. Essa versão indica como última alteração a Lei n.º 12/2022, de 27 de junho. O n.º 1 não tem alteração assinalada.

O que também conta como transmissão (n.º 2)

O n.º 2 acrescenta situações que a lei trata como transmissão de imóveis, mesmo sem escritura de compra e venda:

• Promessas de aquisição e de alienação, logo que o imóvel seja entregue ao promitente adquirente ou este o esteja a usufruir. Fica de fora a aquisição de habitação para residência própria e permanente do adquirente ou do seu agregado familiar, desde que não ocorra nenhuma das situações do n.º 3.
• Arrendamento com cláusula de aquisição: os bens tornam-se propriedade do arrendatário depois de pagas todas as rendas acordadas.
• Arrendamentos ou subarrendamentos a longo prazo, isto é, os que devam durar mais de 30 anos, quer a duração conste do início do contrato, quer resulte de prorrogação por acordo expresso.
• Aquisição de partes sociais ou quotas em sociedades em nome coletivo, em comandita simples, por quotas ou anónimas, quando se verificam cumulativamente três condições (ver abaixo).
• Unidades de participação em fundos de investimento imobiliário fechados de subscrição particular, quando um titular, ou dois titulares casados ou unidos de facto, passam a dispor de pelo menos 75 % das unidades.

Sociedades imobiliárias: as três condições cumulativas

A alínea d) do n.º 2, na redação da Lei n.º 75-B/2020, de 31 de dezembro, exige que se verifiquem as três ao mesmo tempo:

1. O ativo da sociedade resulte, direta ou indiretamente, em mais de 50 % de bens imóveis situados em território nacional, pelo valor de balanço ou, se superior, pelo valor patrimonial tributário.
2. Esses imóveis não estejam diretamente afetos a uma atividade agrícola, industrial ou comercial, excluindo a compra e venda de imóveis.
3. Com a aquisição, por amortização ou outros factos, um sócio fique a dispor de pelo menos 75 % do capital social, ou o número de sócios se reduza a dois casados ou unidos de facto.

Atos equiparados a transmissão onerosa (n.os 3 e 4)

O n.º 3 considera que há também transmissão onerosa na outorga de:

• contrato-promessa em que se clausula, no contrato ou depois, que o promitente adquirente pode ceder a sua posição a terceiro;
• cessão da posição contratual nesse contrato-promessa;
• procuração com poderes de alienação de imóvel, ou das partes sociais e unidades de participação das alíneas d) e e) do n.º 2, quando o representado deixa de a poder revogar (por renúncia ao direito de revogação ou cláusula semelhante). Esta alínea tem a redação da Lei n.º 114/2017, de 29 de dezembro;
• substabelecimento com esses mesmos poderes e efeitos;
• cedência de posição contratual ou ajuste de revenda pelo promitente adquirente, vindo o contrato definitivo a ser celebrado entre o promitente alienante original e o terceiro.

O n.º 4 afasta a última situação quando o contrato definitivo é celebrado com terceiro nomeado, ou com sociedade em fase de constituição no momento do contrato-promessa, desde que o promitente adquirente seja titular do seu capital social.

Outras situações sujeitas a IMT (n.º 5)

Em virtude do n.º 1, ficam também sujeitas a IMT, designadamente:

• a resolução, invalidade ou extinção por mútuo consenso do contrato de compra e venda ou troca e as do respetivo contrato-promessa, neste último caso se ocorrerem depois de passados 10 anos sobre a tradição ou posse;
• as permutas, pela diferença declarada de valores ou pela diferença entre os valores patrimoniais tributários, consoante a que for maior;
• o excesso da quota-parte do adquirente em divisão ou partilha, a alienação da herança ou quinhão hereditário e a do direito à meação;
• a venda ou cessão do direito a determinadas águas;
• as entradas de sócios com imóveis para realizar o capital, e a adjudicação de imóveis aos sócios na liquidação ou redução de capital;
• as transmissões por fusão ou cisão das sociedades referidas e por fusão de fundos imobiliários fechados de subscrição particular;
• as transmissões de benfeitorias e as aquisições de imóveis por acessão.

As alíneas deste número foram reformuladas pela Lei n.º 12/2022, de 27 de junho. O n.º 6 exclui da alínea c) os ex-cônjuges, quando o excesso da quota-parte resulta de partilha por dissolução do casamento que não foi celebrado em separação de bens.

Exceção do n.º 7

A alínea d) do n.º 2 não se aplica às sociedades previstas na alínea f) do artigo 4.º do Regime Jurídico do Registo Central do Beneficiário Efetivo, aprovado em anexo à Lei n.º 89/2017, de 21 de agosto. O n.º 7 foi aditado pela Lei n.º 75-B/2020, de 31 de dezembro. Confirme o enquadramento da sociedade nesse regime antes de afastar a incidência.

Erros comuns no gabinete

• Esperar pela escritura. A promessa de compra pode já ser transmissão para efeitos de IMT se o imóvel foi entregue ao promitente adquirente. Verifique a data da tradição e as cláusulas do contrato-promessa.
• Ignorar a cláusula de cessão de posição. Se o contrato-promessa prevê a cessão a terceiro, o n.º 3 aplica-se, mesmo sem cessão efetiva.
• Tratar a venda de quotas como neutra. A compra de quotas ou ações de sociedade com património essencialmente imobiliário pode estar sujeita. Teste as três condições do n.º 2, alínea d).
• Esquecer partilhas e divórcios. O excesso de quota-parte em partilha é tributado, salvo a exceção do n.º 6.
• Procurações irrevogáveis. Uma procuração com poderes de alienação e sem possibilidade de revogação pode ser, por si só, um facto sujeito.
• Confundir incidência com isenção. Estar na incidência do artigo 2.º não significa pagar: as isenções e as taxas estão noutros artigos.

Ligação a outros artigos e ferramentas

O artigo 2.º só diz o que está sujeito. Para saber se há isenção, consulte a isenção na aquisição de prédios urbanos destinados a habitação. Para as taxas do IMT, veja o artigo respetivo. Para uma estimativa, use o simulador de IMT e Imposto do Selo.

Veja também os termos IMT e Imposto do Selo no glossário e o guia sobre mais-valias na venda de imóveis, para o lado do vendedor.