Mais-valias na venda de imóveis: como se calculam e quando há isenção

Como se calcula a mais-valia na venda de um imóvel?

Há mais-valia quando a alienação onerosa de direitos reais sobre bens imóveis gera um ganho que não seja rendimento empresarial e profissional, de capitais ou predial (artigo 10.º, n.º 1, alínea a), do CIRS). O ganho sujeito a IRS é a diferença entre o valor de realização e o valor de aquisição (artigo 10.º, n.º 4, alínea a)). A mais-valia apura-se por esta ordem:

1. Determinar o valor de realização (artigo 44.º).
2. Determinar o valor de aquisição (artigos 45.º e 46.º).
3. Corrigir o valor de aquisição com os coeficientes, se aplicável (artigo 50.º).
4. Somar ao valor de aquisição as despesas e os encargos dedutíveis (artigo 51.º).
5. Compensar mais-valias e menos-valias do mesmo ano e aplicar a percentagem de 50% (artigo 43.º).

Nos casos de promessa de compra e venda ou de troca, presume-se que o ganho é obtido logo que verificada a tradição ou posse do bem, e não na data da escritura (artigo 10.º, n.º 3, alínea a)).

Qual é o valor de realização?

Em regra, é o valor da contraprestação. Na troca, é o valor atribuído no contrato aos bens recebidos, ou o valor de mercado quando aquele não exista ou este seja superior, ajustado pela importância em dinheiro a receber ou a pagar. Na expropriação, é o valor da indemnização (artigo 44.º, n.º 1).

Atenção ao n.º 2 do artigo 44.º: nestes casos, prevalece, quando superior, o valor considerado para efeitos de liquidação de IMT ou o que seria considerado se o imposto fosse devido. Este valor pode ser afastado se o contribuinte provar que o valor de realização foi inferior (n.os 5 e 6). Veja o simulador de IMT e Imposto do Selo para conferir a base.

Se o valor de realização for ajustado depois de passado o prazo de entrega da declaração, o sujeito passivo entrega declaração de substituição durante o mês de janeiro do ano seguinte (artigo 44.º, n.º 7).

Qual é o valor de aquisição?

Valor de aquisição consoante a forma de aquisição

Forma de aquisição	Valor a considerar	Artigo
Compra (título oneroso)	O valor que serviu para liquidação do IMT; sem IMT, o valor que lhe serviria de base se fosse devido	46.º, n.os 1 e 2
Construção pelo próprio	O valor patrimonial inscrito na matriz, ou o valor do terreno acrescido dos custos de construção comprovados, se superior	46.º, n.º 3
Locação financeira	Capital incluído nas rendas pagas, mais o valor pago para exercer a opção de compra, sem encargos	46.º, n.º 5
Herança ou doação (título gratuito)	O valor considerado para liquidação do imposto do selo, ou o que serviria de base se fosse devido	45.º, n.º 1
Doação isenta de imposto do selo (alínea e) do artigo 6.º do CIS)	Para imóveis, o valor patrimonial tributário constante da matriz até aos dois anos anteriores à doação	45.º, n.º 3

Como funcionam os coeficientes de desvalorização da moeda?

Quando tenham decorrido mais de 24 meses entre a data de aquisição e a data da alienação, o valor de aquisição é corrigido por coeficientes aprovados por portaria do membro do Governo responsável pela área das finanças (artigo 50.º, n.º 1). Os coeficientes não constam do CIRS. Consulte a portaria em vigor e use o coeficiente que corresponde ao ano de aquisição.

A data de aquisição é a que consta do título aquisitivo. Nos imóveis construídos pelo próprio, é a data relevante para inscrição na matriz (artigo 50.º, n.º 2).

Que despesas e encargos se podem deduzir?

Ao valor de aquisição acrescem (artigo 51.º, n.º 1, alínea a)):

• os encargos com a valorização do bem, comprovadamente realizados nos últimos 12 anos;
• as despesas necessárias e efetivamente praticadas, inerentes à aquisição e à alienação;
• a indemnização comprovadamente paga pela renúncia onerosa a posições contratuais ou outros direitos inerentes a contratos relativos ao imóvel.

Sem prova documental, estes valores não entram no cálculo. Guarde faturas e comprovativos de pagamento.

Há duas limitações. Os encargos de valorização realizados enquanto o imóvel esteve afeto à atividade empresarial e profissional não contam (artigo 51.º, n.º 3). E, se o imóvel recebeu apoio público não reembolsável de valor superior a 30% do valor patrimonial tributário e é vendido antes de decorridos 10 anos, os encargos só contam na parte que exceda o apoio recebido (artigo 51.º, n.º 2).

Quanto da mais-valia é tributado?

O rendimento é o saldo entre mais-valias e menos-valias realizadas no mesmo ano (artigo 43.º, n.º 1). Nas transmissões de imóveis, esse saldo, positivo ou negativo, é apenas considerado em 50% do seu valor (artigo 43.º, n.º 2, alínea b)).

A exceção é o saldo considerado integralmente, sem redução, quando o imóvel beneficiou de apoio não reembolsável, de valor total superior a 30% do valor patrimonial tributário, e é vendido antes de decorridos 10 anos sobre a aquisição, a receção da obra ou o último pagamento do apoio (artigo 43.º, n.º 2, alínea a)).

As mais-valias de imóveis são englobadas?

As fontes que sustentam este guia (artigos 10.º, 43.º a 46.º, 50.º e 51.º do CIRS) não regulam o englobamento dos ganhos imobiliários. O n.º 6 do artigo 43.º refere a opção pelo englobamento apenas para o saldo das operações com valores mobiliários. Antes de simular o imposto, confirme no Portal das Finanças a forma de tributação do saldo e o escalão aplicável (ver escalões de IRS 2026). A declaração é feita no IRS do ano da alienação (ver entrega do IRS em 2026).

Quando a venda da casa própria está excluída de tributação?

O ganho com a venda de imóvel destinado a habitação própria e permanente (HPP) do sujeito passivo ou do agregado familiar é excluído de tributação se se verificarem, cumulativamente, as condições do artigo 10.º, n.º 5:

• Reinvestimento: o valor de realização, deduzido da amortização do empréstimo contraído para a aquisição, é reinvestido na compra de outro imóvel, de terreno para construção ou na ampliação ou melhoramento de outro imóvel com o mesmo destino. Pode situar-se em Portugal ou noutro Estado membro da UE ou do EEE, havendo intercâmbio de informações fiscais.
• Prazo: o reinvestimento ocorre entre os 24 meses anteriores e os 36 meses posteriores à data da realização.
• Declaração: a intenção de reinvestir, ainda que parcial, e o respetivo montante são indicados na declaração de rendimentos do ano da alienação.
• Residência: o imóvel vendido foi HPP, comprovada pelo domicílio fiscal, nos 12 meses anteriores à transmissão (ou, se anterior, ao reinvestimento), salvo circunstâncias excecionais.

São circunstâncias excecionais, nomeadamente, as alterações do agregado familiar por casamento ou união de facto, dissolução do casamento ou união de facto, ou aumento do número de dependentes (n.º 26).

Quando se perde o benefício?

• Se o novo imóvel adquirido não for afeto à habitação do sujeito passivo ou do agregado até decorridos doze meses após o reinvestimento (n.º 6, alínea a)).
• Nos demais casos de reinvestimento (construção, ampliação), se não for requerida a inscrição na matriz do imóvel ou das alterações decorridos 48 meses desde a data da realização, ou se o imóvel não for afeto à habitação até ao fim do quinto ano seguinte ao da realização (n.º 6, alínea b)).
• Se o sujeito passivo ou o agregado não tiver fixado no imóvel o domicílio fiscal (n.º 6, alínea e)).

Se o reinvestimento for parcial, o benefício respeita apenas à parte proporcional dos ganhos correspondente ao valor reinvestido (n.º 12). Quando o benefício se perde, o ganho é tributado e acresce um montante equivalente aos juros compensatórios do artigo 35.º da Lei Geral Tributária, contados desde o ano da realização (n.º 31).

E se o reinvestimento falhar por facto não imputável ao contribuinte?

O prazo de reinvestimento suspende-se se, dentro do prazo legal, tiver sido celebrado contrato de compra e venda, promessa ou empreitada para a HPP, se o incumprimento for objeto de ação judicial e se o facto for comunicado à AT na declaração do ano em que termina o prazo de 36 meses (n.º 27). Em caso de decisão favorável, o reinvestimento deve concretizar-se até ao final dos 12 meses seguintes ao trânsito em julgado (n.º 29).

Que outras exclusões existem em 2026?

Reinvestimento em arrendamento habitacional

O Decreto-Lei n.º 97/2026, de 20 de maio, deu nova redação ao artigo 10.º. Os n.os 7 a 9 aplicam-se às transmissões realizadas entre 1 de janeiro de 2026 e 31 de dezembro de 2029. Excluem-se também os ganhos de outros imóveis destinados a habitação se o valor de realização, deduzido do empréstimo amortizado, for reinvestido em imóveis em território nacional destinados a arrendamento habitacional com renda mensal dentro dos limites máximos do artigo 2.º, n.os 2 e 3, desse decreto-lei. O reinvestimento obedece ao mesmo intervalo de 24 meses antes e 36 meses depois, e a intenção é declarada no ano da alienação (n.º 7).

O benefício perde-se, designadamente, se:

• não for celebrado contrato de arrendamento nos seis meses seguintes ao reinvestimento ou à realização, se esta for posterior, salvo impedimento justificado;
• o imóvel não estiver arrendado durante, pelo menos, 36 meses, seguidos ou interpolados, nos primeiros cinco anos;
• a renda exceder os limites máximos nesse período;
• o imóvel for alienado, a título oneroso ou gratuito, nesse prazo de cinco anos (n.º 8).

Os limites de renda não constam do CIRS. Consulte o decreto-lei antes de aconselhar este reinvestimento.

Reformados ou com 65 anos

O ganho da HPP também é excluído se o valor de realização, deduzido do empréstimo e do reinvestimento do n.º 5, for aplicado em seguro financeiro do ramo vida, fundo de pensões aberto, regime público de capitalização ou Produto Individual de Poupança Pan-Europeu. Exige-se que o sujeito passivo ou o cônjuge ou unido de facto esteja reformado ou tenha, pelo menos, 65 anos, e que a aquisição ocorra nos seis meses posteriores à realização. No seguro e no fundo de pensões, a prestação regular dura 10 anos ou mais, com máximo anual de 7,5 % do valor investido (n.º 10).

Que armadilhas convém verificar?

• Imóvel que esteve afeto à atividade: se for alienado antes de decorridos três anos após a transferência para o património particular, o ganho é tributado segundo as regras da categoria B (artigo 10.º, n.º 19).
• Valor de realização inferior ao de IMT: prevalece o valor de IMT, salvo prova em contrário (artigo 44.º, n.os 2 e 5).
• Intenção de reinvestir: tem de constar da declaração do ano da alienação, mesmo que o reinvestimento seja anterior ou parcial.
• Prazos: o intervalo conta-se da data da realização, e não da data do pagamento. Em promessas de compra e venda, o ganho presume-se obtido na tradição ou posse.