Categoria F (IRS): rendimentos prediais e como se tributam

O que é a Categoria F do IRS

A Categoria F reúne os rendimentos prediais. O artigo 8.º do CIRS considera como tal as rendas de prédios rústicos, urbanos e mistos, pagas ou colocadas à disposição dos titulares, quando estes não optarem pela tributação na categoria B. Para o enquadramento geral do imposto, veja IRS e Categoria B.

O que conta como renda

O conceito é mais largo do que o arrendamento clássico. São havidas como rendas, entre outras:

• as importâncias da cedência do uso do prédio ou de parte dele e dos serviços relacionados com essa cedência;
• o aluguer de maquinismos e mobiliários instalados no imóvel locado;
• a diferença, auferida pelo sublocador, entre a renda recebida do subarrendatário e a paga ao senhorio;
• a cedência do uso de imóveis para fins especiais, designadamente publicidade;
• a cedência de partes comuns de prédios em propriedade horizontal;
• a constituição, a título oneroso, de direitos reais de gozo temporários sobre prédios;
• as indemnizações que compensem perdas de rendimentos desta categoria;
• as importâncias de contratos de direito real de habitação duradoura.

Para efeitos de IRS, é construção todo o bem móvel assente no mesmo local por um período superior a 12 meses.

Como se tributa

Os rendimentos prediais são tributados a taxas autónomas, independentes do montante. O artigo 72.º do CIRS fixa-as:

Taxa autónoma e reduções (artigo 72.º do CIRS)

Situação	Taxa ou redução
Arrendamento habitacional	25 %
Rendimentos prediais não habitacionais	28 %
Habitação permanente, contrato de cinco anos ou mais e menos de 10 anos	redução de 10 pontos percentuais
Habitação permanente, contrato de 10 anos ou mais e menos de 20 anos	redução de 15 pontos percentuais
Habitação permanente, contrato de 20 anos ou mais	redução de 20 pontos percentuais

No escalão de cinco a menos de 10 anos, cada renovação com igual duração acrescenta uma redução de dois pontos percentuais, até ao limite de 10 pontos percentuais. Se o contrato cessar antes do prazo por motivo imputável ao senhorio, perde-se o direito às reduções e há regularização, com juros compensatórios. As reduções não se aplicam a contratos habitacionais celebrados a partir de 1 de janeiro de 2024 cuja renda mensal exceda em 50 % os limites gerais de preço de renda previstos na Portaria n.º 176/2019.

O contribuinte pode optar pelo englobamento com os rendimentos de outras categorias. Para simular, use a calculadora de IRS sobre rendas.

Que despesas se deduzem

O artigo 41.º do CIRS permite deduzir, por prédio ou parte de prédio, os gastos efetivamente suportados e pagos para obter ou garantir a renda, incluindo seguros de renda. Ficam de fora os gastos financeiros, as depreciações, o mobiliário, os eletrodomésticos e os artigos de conforto ou decoração, bem como o AIMI.

• O IMI e o Imposto do Selo só são dedutíveis no ano em que o rendimento do prédio é tributado.
• Obras de conservação e manutenção pagas nos 24 meses anteriores ao início do arrendamento também são dedutíveis, se o imóvel não teve outro fim entretanto.
• Na sublocação, a diferença entre a renda recebida e a paga não beneficia de qualquer dedução.
• Todos os gastos têm de estar documentalmente comprovados.

Onde se declara e que obrigações acompanham

Os rendimentos prediais obtidos em território nacional declaram-se no anexo F, na funcionalidade IRS > Entregar IRS do Portal das Finanças. Prazos e passos da entrega estão em Entrega do IRS em 2026.

Os senhorios pessoas singulares dispensados de emitir recibo de renda eletrónico que não optem por emiti-lo entregam o Modelo 44 até ao fim de fevereiro de cada ano, quanto às rendas recebidas no ano anterior.

Quanto à retenção na fonte, o artigo 101.º-B do CIRS dispensa-a nos rendimentos da categoria F quando o titular preveja auferir, nessa categoria, um montante anual inferior ao fixado no n.º 1 do artigo 53.º do CIVA. Dispensa-a também quando o montante de cada retenção seja inferior a 25 €.

Confusões frequentes

• Categoria F ou B. A Categoria F é a regra para rendas. Só passa para a categoria B se o titular optar por essa tributação.
• Mobiliário. A renda do mobiliário instalado no imóvel é rendimento predial, mas a compra de mobiliário não é gasto dedutível.
• Sublocação. A diferença entre as rendas é rendimento predial, mas não admite deduções.
• Taxa única. Há mais de uma taxa autónoma: o arrendamento habitacional e os restantes rendimentos prediais não têm a mesma.

Como o Konta ajuda neste tema

O Konta permite ao gabinete registar imóveis, inquilinos e contratos de arrendamento e emitir no Portal das Finanças, por ordem do contabilista, recibos de renda, um a um, em lote ou automaticamente num dia do mês. Não entrega a declaração de IRS nem o anexo F.