Mais-valia: o que é, como se apura e exclusões em IRS (2026)

O que é uma mais-valia em IRS

O artigo 10.º do CIRS define mais-valias como os ganhos obtidos que não sejam rendimentos empresariais e profissionais, de capitais ou prediais e que resultem de, entre outros:

• alienação onerosa de direitos reais sobre bens imóveis;
• alienação onerosa de partes sociais e de outros valores mobiliários;
• alienação onerosa de propriedade intelectual ou industrial, quando o transmitente não seja o titular originário;
• cessão onerosa de posições contratuais ou outros direitos inerentes a contratos relativos a bens imóveis;
• operações com instrumentos financeiros derivados, warrants autónomos e certificados;
• alienação onerosa de criptoativos que não constituam valores mobiliários.

Em regra, o ganho considera-se obtido no momento do ato. Na promessa de compra e venda ou na troca, presume-se obtido logo que haja tradição ou posse dos bens.

Como se calcula o ganho sujeito a IRS

Nas alienações de imóveis, valores mobiliários, propriedade intelectual e criptoativos, o ganho é a diferença entre o valor de realização e o valor de aquisição. O artigo 43.º do CIRS manda tributar o saldo entre mais-valias e menos-valias realizadas no mesmo ano.

Parte do saldo considerada, segundo o artigo 43.º do CIRS

Situação	Tratamento do saldo
Imóveis (regra geral)	Considerado em 50 % do seu valor
Imóveis que beneficiaram de apoio público não reembolsável superior a 30 % do valor patrimonial tributário e vendidos antes de 10 anos	Considerado integralmente
Partes de micro e pequenas empresas não cotadas	Saldo positivo considerado em 50 %
Valores mobiliários admitidos à negociação, detidos mais de 2 e menos de 5 anos	Excluídos 10 % do rendimento
Os mesmos, detidos 5 anos ou mais e menos de 8 anos	Excluídos 20 % do rendimento
Os mesmos, detidos 8 anos ou mais	Excluídos 30 % do rendimento

Para o cálculo detalhado na venda de casas, consulte o guia Mais-valias na venda de imóveis. A opção pelo englobamento, quando aplicável, é um tema à parte.

Quando a mais-valia de uma casa fica excluída de tributação

Os ganhos com a venda de imóvel destinado a habitação própria e permanente do sujeito passivo ou do agregado familiar ficam excluídos de tributação se estiverem reunidas, cumulativamente, as condições do artigo 10.º:

• o valor de realização, deduzido da amortização do empréstimo, é reinvestido noutro imóvel para habitação, ou em terreno, construção, ampliação ou melhoramento com o mesmo destino;
• o reinvestimento ocorre entre 24 meses antes e 36 meses depois da data da realização;
• a intenção de reinvestir, com o respetivo montante, é indicada na declaração de rendimentos do ano da alienação;
• o imóvel foi habitação própria e permanente, comprovada pelo domicílio fiscal, nos 12 meses anteriores à transmissão, salvo circunstâncias excecionais.

O Decreto-Lei n.º 97/2026, de 20 de maio, alterou o artigo. Passou a prever o reinvestimento em imóveis para arrendamento habitacional com renda dentro de limites máximos. Este regime aplica-se às transmissões realizadas entre 1 de janeiro de 2026 e 31 de dezembro de 2029. Os limites de renda constam do próprio decreto-lei: confirme-os antes de aconselhar o cliente.

Confusões frequentes

• Mais-valia e rendimento predial. As rendas não são mais-valias: o artigo 10.º exclui expressamente os rendimentos prediais.
• Imóvel que esteve na atividade. Se o imóvel esteve afeto à atividade empresarial e profissional e for vendido antes de decorridos três anos após a transferência para o património particular, o ganho segue as regras da categoria B.
• Criptoativos. Os ganhos e perdas com criptoativos detidos por 365 dias ou mais estão excluídos, nos termos do artigo 10.º.
• Âmbito. Esta página trata das mais-valias em IRS. Não cobre o regime das sociedades.
• Prazo do reinvestimento falhado. Se as condições deixarem de se verificar, o ganho é tributado e acresce um montante equivalente a juros compensatórios.

Exemplo

Consulte também o texto do artigo 10.º do CIRS explicado.