Artigo 10.º do CIRS: mais-valias explicado (redação em vigor em 2026)

O artigo 10.º do Código do IRS diz que ganhos são mais-valias: os que não sejam rendimentos empresariais e profissionais, de capitais ou prediais e que resultem de uma das operações do n.º 1. Define ainda quando o ganho se considera obtido, como se calcula e em que casos fica excluído de tributação. A redação em vigor em 2026 foi alterada pelo Decreto-Lei n.º 97/2026, de 20 de maio, que introduziu os atuais n.os 7 a 9 e renumerou os números seguintes. Para o conceito geral, veja o glossário de mais-valia.

Que operações geram mais-valias? (n.º 1)

O n.º 2 está revogado.

Quando se considera obtido o ganho? (n.º 3)

• Regra: no momento da prática do ato (venda, cessão, resgate).
• Promessa de compra e venda ou de troca: presume-se obtido logo que haja tradição ou posse dos bens.
• Afetação de bens particulares à atividade (alínea i): só na posterior alienação onerosa desses bens ou em facto análogo.
• Permuta de bens presentes por bens futuros: na celebração do contrato que formaliza a aquisição do bem futuro, ou na sua tradição, se anterior.

Como se calcula o ganho? (n.º 4)

• Alíneas a), b), c), i), j) e k): diferença entre o valor de realização e o valor de aquisição, líquidos da parte qualificada como rendimento de capitais.
• Alínea d): importância recebida pelo cedente menos o preço pago pelos direitos cedidos.
• Alíneas e) e g): rendimentos líquidos apurados em cada ano.
• Alínea h): importância recebida menos o valor nominal (primeira transmissão) ou o valor de aquisição (restantes casos).

O artigo 10.º dá a fórmula base; os valores de realização e de aquisição determinam-se segundo outras normas do Código. Para imóveis, veja o guia mais-valias na venda de imóveis.

Venda da habitação própria e permanente: quando o ganho fica excluído (n.os 5, 6 e 12)

O ganho fica excluído de tributação se se verificarem, cumulativamente, estas condições:

1. O valor de realização, deduzido da amortização de eventual empréstimo contraído para a aquisição do imóvel, é reinvestido noutro imóvel com o mesmo destino (compra, terreno e construção, ampliação ou melhoramento), em Portugal ou noutro Estado membro da UE ou do EEE com intercâmbio de informações em matéria fiscal.
2. O reinvestimento ocorre entre os 24 meses anteriores e os 36 meses posteriores à data da realização.
3. A intenção de reinvestir, com o montante, é mencionada na declaração de rendimentos do ano da alienação.
4. O imóvel vendido foi habitação própria e permanente, comprovada pelo domicílio fiscal, nos 12 meses anteriores à transmissão (ou ao reinvestimento, se anterior), na redação do Decreto-Lei n.º 57/2024. Admitem-se circunstâncias excecionais: casamento ou união de facto, a sua dissolução, ou aumento do número de dependentes (n.º 26).

O n.º 6 retira o benefício quando:

• o novo imóvel adquirido não é afetado à habitação do sujeito passivo ou do agregado até decorridos doze meses após o reinvestimento;
• nos demais casos, não é pedida a inscrição na matriz decorridos 48 meses desde a realização, ou o imóvel não é afetado à habitação até ao fim do quinto ano seguinte;
• o imóvel beneficiou de apoio público não reembolsável superior a 30 % do valor patrimonial tributário e é vendido antes de decorridos 10 anos, nos termos da alínea d);
• o sujeito passivo ou o agregado não fixou no imóvel o domicílio fiscal (Lei n.º 56/2023).

Se o reinvestimento for parcial, a exclusão abrange só a parte proporcional dos ganhos correspondente ao valor reinvestido (n.º 12).

E se a compra da nova casa falhar por facto alheio ao cliente?

Os n.os 27 a 30 suspendem o prazo de reinvestimento quando este não se concretiza por facto superveniente não imputável ao sujeito passivo. É necessário ter celebrado, dentro do prazo, contrato de compra e venda, contrato promessa ou contrato de empreitada; o incumprimento tem de ser objeto de ação judicial; e o facto tem de ser comunicado à AT na declaração do ano em que terminam os 36 meses. Com decisão favorável, o reinvestimento deve ser feito até ao final dos 12 meses seguintes ao trânsito em julgado.

Reinvestimento em imóveis para arrendamento habitacional (n.os 7 a 9)

É a principal novidade do Decreto-Lei n.º 97/2026 e aplica-se às transmissões realizadas entre 1 de janeiro de 2026 e 31 de dezembro de 2029. Abrange o ganho da habitação própria e permanente e também o da venda de outros imóveis destinados a habitação, desde que:

• o valor de realização, deduzido da amortização do empréstimo, seja reinvestido em imóveis em território nacional destinados a arrendamento habitacional com renda mensal dentro dos limites dos n.os 2 e 3 do artigo 2.º do Decreto-Lei n.º 97/2026;
• o reinvestimento ocorra entre os 24 meses anteriores e os 36 meses posteriores à realização;
• a intenção seja declarada na declaração do ano da alienação.

O benefício perde-se se não for celebrado contrato de arrendamento habitacional em seis meses (salvo impedimento justificado, como obras urgentes), se o imóvel não estiver arrendado pelo menos 36 meses, seguidos ou interpolados, nos primeiros cinco anos, se a renda exceder os limites nesse período ou se o imóvel for alienado no prazo de cinco anos. O ganho é então tributado no ano indicado no n.º 9 e acresce um montante equivalente aos juros compensatórios do artigo 35.º da Lei Geral Tributária, contados desde o ano da realização (n.º 31). Os limites de renda constam do próprio decreto-lei. Sobre as rendas recebidas, veja o artigo 8.º do CIRS e como comunicar o contrato de arrendamento.

Reformados e maiores de 65 anos (n.os 10 e 11)

O ganho da habitação própria e permanente também fica excluído se o valor de realização (deduzido do empréstimo e do eventual reinvestimento do n.º 5) for aplicado em seguro financeiro do ramo vida, fundo de pensões aberto, regime público de capitalização ou Produto Individual de Poupança Pan-Europeu. O sujeito passivo ou o cônjuge ou unido de facto tem de estar reformado ou ter pelo menos 65 anos, e a aplicação tem de ser feita nos seis meses posteriores à realização. No seguro e no fundo de pensões, a prestação regular tem de durar pelo menos 10 anos, com montante máximo anual de 7,5 % do valor investido.

Criptoativos (alínea k) do n.º 1 e n.os 20 a 25)

• Criptoativo é a representação digital de valor ou direitos transferível ou armazenável com tecnologia de registo distribuído ou semelhante; os criptoativos únicos e não fungíveis ficam fora da definição.
• São excluídos os ganhos e as perdas de criptoativos detidos por 365 dias ou mais.
• Na troca de criptoativos por criptoativos não há tributação: os recebidos herdam o valor de aquisição dos entregues.
• A perda da qualidade de residente é equiparada a alienação onerosa.

Imóveis que estiveram afetos à atividade (n.º 19)

Se um imóvel afeto à atividade empresarial e profissional for vendido antes de decorridos três anos após a transferência para o património particular, o ganho é tributado pelas regras da categoria B (ver artigo 3.º do CIRS).

Erros comuns

• Não mencionar a intenção de reinvestir, e o montante, na declaração do ano da venda. Confira-o antes da entrega do IRS.
• Calcular o valor a reinvestir sobre o preço total, sem deduzir o empréstimo amortizado.
• Domicílio fiscal desatualizado no imóvel vendido ou no novo imóvel.
• Confundir a exclusão do n.º 5 (nova habitação própria) com a do n.º 7 (arrendamento), que tem prazos e obrigações próprios.
• Usar a numeração anterior: o antigo n.º 7 (reformados) é agora o n.º 10, o antigo n.º 16 (categoria B) é o n.º 19 e o antigo n.º 19 (365 dias) é o n.º 22.

Atenção: na redação publicada no Portal das Finanças, algumas remissões internas parecem manter a numeração anterior (por exemplo, a alínea e) do n.º 5 remete para o n.º 23, quando as circunstâncias excecionais estão agora no n.º 26). Confirme a remissão no texto oficial antes de a citar.

Para clientes que reinvistam em imóveis para arrendamento, o Konta regista imóveis, inquilinos e contratos de arrendamento e emite os recibos de renda no Portal das Finanças por ordem do contabilista, o que facilita manter o histórico de arrendamento do imóvel.

Texto integral: artigo 10.º do CIRS no Portal das Finanças.