Artigo 8.º do CIRS: rendimentos prediais (categoria F) explicados
O artigo 8.º do CIRS define os rendimentos prediais (categoria F). São as rendas de prédios rústicos, urbanos e mistos pagas ou colocadas à disposição do titular, quando este não opta por tributá-las na categoria B. Também contam como renda a diferença ganha na sublocação, a cedência de imóveis para publicidade, a cedência de partes comuns de condomínios, os direitos reais de gozo temporários, as indemnizações por perda de rendas e o direito real de habitação duradoura. A redação atual resulta da Lei n.º 2/2020, de 31 de março.
O artigo 8.º do Código do IRS (CIRS) define o que são rendimentos da categoria F, os chamados rendimentos prediais. Em termos simples, são as rendas de prédios rústicos, urbanos e mistos, pagas ou colocadas à disposição do titular, desde que este não tenha optado por tributá-las na categoria B. O artigo vai além do arrendamento clássico: abrange também a sublocação, a publicidade, as partes comuns de condomínios, os direitos reais de gozo temporários, as indemnizações e o direito real de habitação duradoura.
Segundo a versão publicada no Portal das Finanças, a última alteração ao artigo foi feita pela Lei n.º 2/2020, de 31 de março. Esta lei aditou a alínea h) do n.º 2 e o n.º 5, ambos sobre o direito real de habitação duradoura.
O que diz o n.º 1: quando existe rendimento predial?
«Consideram-se rendimentos prediais as rendas dos prédios rústicos, urbanos e mistos pagas ou colocadas à disposição dos respetivos titulares, quando estes não optarem pela sua tributação no âmbito da categoria B.»
Daqui resultam três condições:
- Tem de haver uma renda de um prédio rústico, urbano ou misto.
- A renda tem de ser paga ou colocada à disposição do titular. O que conta é o recebimento ou a disponibilidade do dinheiro, e não a data de vencimento prevista no contrato.
- O titular não pode ter optado pela categoria B. Se optar, as rendas passam a ser tratadas como rendimentos empresariais e profissionais, com regras próprias de apuramento (ver o artigo 3.º do CIRS sobre a categoria B).
O que conta como renda segundo o n.º 2?
A lei alarga o conceito de renda a situações que muitos senhorios não associam ao IRS sobre rendas.
| Alínea | O que a lei considera renda | Situação típica no gabinete |
|---|---|---|
| a) | Cedência do uso do prédio ou de parte dele e serviços relacionados com essa cedência | Arrendamento de uma casa ou de um quarto; renda que inclui serviços ligados ao espaço cedido |
| b) | Aluguer de maquinismos e mobiliário instalados no imóvel locado | Loja arrendada com equipamento; casa mobilada com um valor separado pelo mobiliário |
| c) | Diferença, auferida pelo sublocador, entre a renda recebida do subarrendatário e a paga ao senhorio | Inquilino que subarrenda o imóvel |
| d) | Cedência do uso, total ou parcial, de imóveis para fins especiais, designadamente publicidade | Painel publicitário numa fachada ou num terreno |
| e) | Cedência do uso de partes comuns de prédios em propriedade horizontal | Condomínio que cede a cobertura para uma antena |
| f) | Constituição, a título oneroso, de direitos reais de gozo temporários, ainda que vitalícios | Usufruto constituído a troco de pagamento |
| g) | Indemnizações que visem compensar perdas de rendimentos desta categoria | Indemnização recebida por rendas que deixaram de ser pagas |
| h) | Importâncias dos contratos de direito real de habitação duradoura | Prestações pagas pelo morador ao proprietário |
Serviços e mobiliário também são renda
As alíneas a) e b) impedem que o senhorio divida o valor recebido entre «renda» e «outros». Os serviços relacionados com a cedência e o aluguer de mobiliário ou de maquinismos instalados no imóvel locado são, também eles, rendas da categoria F.
Na sublocação tributa-se só a diferença
O sublocador não é tributado pelo valor total que recebe do subarrendatário. Pela alínea c), o rendimento é a diferença entre o que recebe e o que paga ao senhorio. O senhorio original continua a declarar a sua própria renda na categoria F.
Prédio rústico, urbano e misto: o que definem os n.º 3 e n.º 4?
Para efeitos de IRS, o n.º 3 define:
- Prédio rústico: uma parte delimitada do solo e as construções nele existentes que não tenham autonomia económica.
- Prédio urbano: qualquer edifício incorporado no solo e os terrenos que lhe sirvam de logradouro.
- Prédio misto: o que tem parte rústica e parte urbana.
O n.º 4 acrescenta que também é construção qualquer bem móvel assente no mesmo local por um período superior a 12 meses. Na prática, uma casa modular ou um contentor fixo no mesmo sítio há mais de 12 meses passa a contar como construção para estas definições, e a sua cedência pode gerar rendimentos prediais.
Direito real de habitação duradoura: o que diz o n.º 5?
O n.º 5 fixa o momento em que estes rendimentos são tributados:
- Prestação pecuniária mensal: é tributada desde o recebimento ou a colocação à disposição.
- Caução inicial: só é tributada quando passa a constituir rendimento ou quando é deduzida pelo proprietário porque o morador não cumpriu as suas obrigações, nos termos do diploma que criou este direito.
Enquanto a caução se mantiver como garantia, não é rendimento predial do proprietário.
Exemplos práticos
Sublocação (valores ilustrativos). Um inquilino paga 700 € por mês ao senhorio e subarrenda o imóvel por 900 € por mês. O rendimento predial do sublocador é de 900 € − 700 € = 200 € por mês, ou seja, 2.400 € num ano completo (12 × 200 €).
Loja com equipamento (valores ilustrativos). Um senhorio recebe 1.000 € por mês pela loja e 150 € por mês pelo aluguer do equipamento instalado. As rendas da categoria F somam 1.150 € por mês, porque o aluguer do equipamento instalado no imóvel locado também é renda.
Renda paga com atraso (situação ilustrativa). O inquilino só paga em janeiro a renda que venceu em dezembro do ano anterior. Como a lei se refere a rendas pagas ou colocadas à disposição, essa renda é rendimento do ano em que foi efetivamente paga.
Erros comuns
- Declarar apenas o arrendamento habitacional e esquecer a cedência de uma fachada ou de um terreno para publicidade.
- Declarar na sublocação o valor total recebido em vez da diferença.
- Ignorar as partes comuns do condomínio: a cedência da cobertura ou de outras partes comuns também gera rendas.
- Tratar as indemnizações por rendas perdidas como não tributáveis, quando a alínea g) as classifica como rendas.
- Considerar rendimento uma renda ainda não paga, ou esquecer uma renda recebida com atraso.
- Tratar a caução inicial do direito real de habitação duradoura como rendimento antes de se verificar alguma das situações do n.º 5.
- Confundir renda com venda: o ganho na venda de um imóvel não é categoria F, é uma mais-valia (ver o artigo 10.º do CIRS sobre mais-valias).
Ligação a outros artigos e obrigações
- Categoria B: o n.º 1 remete para a opção de tributar as rendas como rendimentos empresariais e profissionais.
- Declaração anual: o guia do Anexo F do IRS explica como declarar as rendas e quando optar pelo englobamento.
- Recibos: as rendas são documentadas com recibo de renda eletrónico ou, quando não há recibo eletrónico, declaradas no Modelo 44.
- Contratos: veja como comunicar o contrato de arrendamento às Finanças.
- Estimativa do imposto: a calculadora de IRS sobre rendas ajuda a simular o imposto.
Para gabinetes que acompanham senhorios, o Konta regista imóveis, inquilinos e contratos de arrendamento por cliente. Também emite no Portal das Finanças os recibos de renda, por ordem do contabilista: um a um, em lote ou automaticamente num dia do mês. Quando o senhorio passa recibos em papel, o Konta prepara e valida o Modelo 44. A declaração de IRS não é entregue pelo Konta.
Perguntas frequentes
O que são rendimentos prediais no IRS?
São as rendas de prédios rústicos, urbanos e mistos pagas ou colocadas à disposição do titular, quando este não opta pela categoria B. Incluem também a sublocação, a publicidade, as partes comuns de condomínios, os direitos reais de gozo temporários, as indemnizações por perda de rendas e os contratos de direito real de habitação duradoura.
Na sublocação, o IRS incide sobre a renda total recebida?
Não. O artigo 8.º do CIRS considera renda apenas a diferença entre a renda recebida do subarrendatário e a renda paga ao senhorio.
Uma renda em atraso conta para o IRS do ano em que venceu?
Não. A lei considera rendimentos prediais as rendas pagas ou colocadas à disposição do titular, por isso a renda conta no ano em que é efetivamente recebida.
Ceder uma fachada para publicidade é rendimento da categoria F?
Sim. O artigo 8.º do CIRS inclui nas rendas a cedência do uso, total ou parcial, de bens imóveis para fins especiais, designadamente publicidade.
Uma casa modular conta como construção para o IRS?
Sim, se estiver assente no mesmo local por um período superior a 12 meses. Nesse caso, a lei considera-a construção para efeitos da definição de prédio.
A caução inicial do direito real de habitação duradoura é tributada?
Só quando passa a constituir rendimento ou quando é deduzida pelo proprietário porque o morador não cumpriu as suas obrigações. A prestação mensal é tributada desde o recebimento ou a colocação à disposição.
Fontes oficiais
Conteúdo informativo, verificado contra as fontes acima à data de atualização. Não substitui o aconselhamento de um contabilista certificado nem a leitura da lei aplicável ao seu caso.